最高抵押率

抵押率又称“垫头”,指房产抵押贷款能得到的最高贷款额度和房产评估价的比例。(比如抵押率为70%,房产评估价为400万,那么贷款额最高可贷280万。)

通常,银行在确定抵押率时,应当考虑以下因素:
    (1)贷款风险:贷款风险与抵押率成正向变化。抵押率越高,风险越大,抵押率越低,风险越小。所以贷款人对风险大的贷款,采用降低抵押率来减少风险;风险小的,抵押率可高些。
    (2)借款人信誉:一般情况下,对那些资产实力匮乏、结构不当,信誉较差的借款人,抵押率应低些。反之,抵押率可高些。
    (3)抵押物的品种:由于抵押物品种不同,它们的占管风险和处分风险也不同。按照风险补偿原则,抵押那些占管风险和处分风险都比较大的抵押物,抵押率应当低一些,反之,则可定得高一些。
    (4)贷款期限:贷款期限越长,抵押期也越长,在抵押期内承受的风险也越大,因此,抵押率应当低一些。而抵押期较短,风险较小,抵押率可高一些。

目前各银行根据不同的土地用途及物业类别执行以下不同的抵押率:
    土地类别为出让的住宅:抵押率最高为70%;
    土地类别为划拨的住宅:抵押率最高为60%;
    别墅类住宅:抵押率最高为50%~60%;
    商业门面和写字间:抵押率最高为50%。

抵押率的另一种理解,是抵押人愿意承担的债务金额与抵押物价值之比。从这个角度讲的话,在银行方面,客户办理抵押的时候,抵押率越高越好,最好100%,但银行需要自行控制贷款发放比率与抵押物价值比率,这样做一方面控制了贷款与抵押物价值的比率,另一方面防止了客户将抵押物进行二次抵押融资。
    其计算公式为:
    抵押率=贷款本息之和÷抵押物估价×100%
    国内外银行抵押贷款的抵押率一般为70%左右,即住房按揭贷款中的七成按揭。确定抵押率的高低主要取决于借款人的资信程度、抵押物的品种、抵押物估价的准确程度、贷款期限等因素。依据前述的抵押权设定范围规定的抵押物,其抵押率的高低顺序一般是:有价证券(不含股票)、流动资产、房地产、其他固定资产和无形资产。其中国库券的抵押率最高,达90%左右。